本期慕容风专栏关注华侨城，华侨城于十年前在香港交易所挂牌上市，前身为华力控股 ，当时主要从事纸包装及印刷业务，直至二零零七年开始转型搞地产，并先后在成都、西安、上海、北京、重庆等地投资商业综合开发项目。

　　本期慕容风专栏关注华侨城，华侨城于十年前在香港交易所挂牌上市，前身为华力控股 ，当时主要从事纸包装及印刷业务，直至二零零七年开始转型搞地产，并先后在成都、西安、上海、北京、重庆等地投资商业综合开发项目。

　　华侨城母公司乃直属国务院国资委的华侨城集团，乃为华侨城集团的唯一境外上市公司，主力发展特色商业综合项目，同时选择性开发中高端地产项目。由华侨城转型兼营地产以来，经营收入由2007年七亿元人民币增至去年全年约38亿元人民币、每股盈利由0.18元升至0.49元，但相比2013年全年，2014年业绩反而略为倒退、唯派息相应上升，股息率约4%、过去半年股价上升约30%，派息后股价由5.3元高位回落，目前在4.0-4.3元间徘徊。

　　2014年，华侨城实现经营收入约人民币37.97亿元，较2013年同期下降约6.5%，其中：综合开发业务收入约人民币29.48亿元，较2013年同期下降约10.1%，主要原因为华侨城置地有限公司收入下降所致；纸包装业务收入约人民币8.48亿元，较2013年同期上升约8.8%。2014年度每股基本盈利为人民币0.49元，较2013年同期上升约19.5%。

　　现有项目2014年财务贡献

　　苏州河与黄浦江畔的交汇处，苏河湾项目包含1街坊、41街坊与42街坊三个地块，总占地面积约为7.1万平方米，地上建筑面积约28万平方米，总建筑面积约43万平方米。苏河湾项目于2014年实现合约销售面积及金额分别约1.83万平方米和约人民币14.27亿元；已结算面积及金额分别约1.51万平方米和约人民币10.51亿元。

　　现有的成都华侨城项目位于四川省成都市金牛区三环路外沙西线两侧，是大型成片综合开发项目。项目包括住宅物业、商业物业及主题公园，总占地面积约182.7万平方米，总建筑面积约为225万平方米。年内成都华侨城经营收入总额约为人民币18.97亿元。其中住宅及写字楼实现合约销售面积及金额分别约18.49万平方米和约人民币15.83亿元；已结算面积及金额分别约18.31万平方米和约人民币15.29亿元；而成都欢乐谷营业收入约为人民币3亿元，较2013年同期增加约8%，年接待游客约258万人次。

　　除上述项目外，华侨城又持有33%北京臻园项目及25%西安华侨城项目。臻园项目位于北京市朝阳区来广营乡，总占地面积约为7.3万平方米，总建筑面积约18.2万平方米，全部为住宅物业，将于二零一六年完成开发。2014年，臻园项目推出首批高层住宅，实现合约销售面积及金额分别约10.78万平方米和约人民币49.74亿元。西安华侨城项目位于陕西省西安市曲江新区大唐芙蓉园以东，总占地面积约13.7万平方米，主要产品为低密度住宅物业。年内实现合约销售面积及金额分别约1.17万平方米和约人民币1.55亿元；已结算面积及金额分别约1.43万平方米和约人民币1.96亿元。

　　进军重庆市场完成京沪渝直辖市布局

　　去年，华侨城成功竞得三个新项目，分别为重庆华侨城置地项目、成都金和土地收储项目和沙河源土地整理项目。重庆华侨城置地项目位于重庆市主要开发区，可远眺嘉陵江全景。重庆地块周边规划大面积绿地及欢乐谷主题公园，总占地面积约为18万平方米，总建筑面积不超过45万平方米，将开发中高档高层住宅及多层住宅。

　　连中标两成都项目，得12-16%稳定回报

　　2014年中，成都华侨城中标成都金和土地收储项目，将就成都金和土地收储项目提供总额达人民币3.00亿元的资金，并将有权获取不高于16%的投资回报。同年七月，成都华侨城同时中标沙河源土地整理项目，以进行约3,190亩土地平整、拆旧、复垦、农民集中安置以及基础设施及市政设施建设之土地整理。成都华桥城之合营公司将负责提供人民币41.70亿元资金，以换取不超过12%的投资收益及资金成本的投资回报。

　　纸包装业务盈利贡献稳定暂未有分拆计划

　　2014年全年，纸包装业务实现经营收入约人民币8.48亿元，同比增长8.8%；股东应占溢利约为人民币1,843万元，较2013年同期增长19.8%。根据华侨城最新年报指出，其将继续做强纸包装业务，进一步挖掘该业务在资本市场的价值，虽然用字婉转，但并未明言有分拆计划。2015年，集团将筹建苏州项目，以保障新纸包装生产线顺利投产。

　　资产折让逾五成半

　　华侨城目前资产净值为人民币63.84亿元，即现时相比其26亿市值，其折让超过55%，以今年中央持续减息、一、二线城市的楼宇价格可望企稳回升，资产值及销售额亦有望受到刺激。同时，在过去几年的挑战环境内，华侨城亦能持续业绩增长，并采取更积极派息政策，保持分红派息比例在30%左右。综合多项理由，可说华侨城的确超值，日后能否被资本市场发现价值并进行价值重塑，其上升空间将相当可观。来源法制今报)